Київський ринок офісної нерухомості переживає історично унікальну ситуацію – вперше зафіксовано від'ємний приріст пропозиції. Протягом січня-червня 2025 року внаслідок військових дій було втрачено приблизно 45 000 кв м офісних приміщень, що складає 3% загального фонду. Для порівняння: за період 2022-2024 років пошкодження торкнулися 6% конкурентоспроможних офісних об'єктів столиці.
За даними CBRE Ukraine, загальна пропозиція офісного ринку Києва сьогодні становить 2,11 мільйона квадратних метрів. Зокрема лише в БЦ "Парус", який нещодавно придбав бізнесмен Максим Кріппа, орендна офісна площа становить приблизно 50 400 кв м, тоді як загальна площа — близько 75 000 кв м. В абсолютних числах пропозиція, яка випала з ринку у першому півріччі через пошкодження, складає 20 тисяч квадратних метрів діючих офісів компаній.
Постраждалі від обстрілів бізнес-комплекси не мали повної заповненості, проте в них функціонувала значна кількість корпоративних офісів. Це спричинило виникнення екстреного попиту з боку орендарів, які були змушені терміново шукати альтернативні локації. За підсумками першої половини 2025 року частка такого вимушеного попиту досягла 19%.
Показники вакантності
Орендна діяльність демонструє тенденцію до поступової стабілізації, хоча рівень довоєнного періоду ще не відновлено. За результатами півріччя показник вакантності на ринку склав близько 21%, що на 1,1% менше порівняно з початком року. Ринок виявляє відносну стійкість, водночас залишаючись вразливим до політичних коливань та загального суспільного настрою. Орендна активність підтримується переважно компаніями малого та середнього розміру, також фіксується зменшення великих гравців, які переходять до категорії середніх операторів.
У порівнянні з іншими напрямками комерційної нерухомості офісний сегмент упродовж всього періоду повномасштабних бойових дій характеризується меншим рівнем попиту та більшою вакантністю. Складські об'єкти мають у 7 разів нижчий показник вакантності порівняно з бізнес-центрами.
Раціоналізація площ
Орендарі віддають перевагу якісним та захищеним об'єктам з обладнаними сховищами та незалежними енергетичними системами для забезпечення безперервної діяльності. На фоні збільшення кількості тривог і атак переїзди набули свідомого характеру – орендарі заздалегідь досліджують об'єкти, акцентують увагу на присутності й якості укриттів, технічних комунікаціях.
З боку шукачів офісів помітна тенденція до раціоналізації витрат. Підприємства концентруються не так на пошуку дешевших офісних локацій, як на раціоналізації простору без погіршення якості.
В умовах гібридного режиму, коли в офіс одночасно прибуває лише 30-40% працівників, орендарі зменшують площу до 50% від довоєнного розміру. Навіть за вищої вартості за "квадрат" це дає змогу отримати якісніший офіс, підтримуючи загальний бюджет на попередньому рівні.
У професійних бізнес-комплексах поширена практика розподілу великих площ на дрібніші частини з можливістю ремонту "під ключ" від власника. Приміщення без оздоблювальних робіт менш популярні. Практика капітальних вкладень у ремонт з боку орендаря залишається рідкісною.
Результативна орендна ставка на найякісніші об'єкти варіюється в діапазоні $19-25 за кв м щомісячно, залежно від специфічних характеристик приміщень, стану оздоблення, розташування об'єкта та рівня зайнятості. Це пов'язано з тим, що бізнес-центри почали здавати значно дрібніші площі, які коштують дорожче, а також з віддаленістю від військових і критично важливих об'єктів.
Новий профіль орендаря: оборонна галузь
Рушійними силами офісного ринку залишається ІТ-сфера, роздрібна торгівля та логістичні оператори. Фармацевтичні компанії також стабільно займають 5% ринку. Якщо попередні десять років найбільший попит формували в основному ІТ-підприємства, сьогодні з'явився новий кластер зацікавлених орендарів. Це оборонна галузь, яка значно активізувалася у 2025 році в пошуках офісних локацій.
Підприємства оборонної сфери можуть належати до різних сегментів. Це можуть бути як творці програмного забезпечення для військових цілей, так і виробники оборонного устаткування, які представлені в сегменті ІТ та зв'язку або промисловості й енергетики відповідно.
Показник "оборонних компаній" досить розпливчастий по всіх галузях, проте демонструє вагомий попит – близько 30-40%. Оскільки власники уникають ризику, не бажають ставити під загрозу свої об'єкти й інших орендарів, часто відмовляють в оренді військовим та медичним підприємствам.
Ринку доводиться пристосовуватися під нові вимоги. Компаніям, пов'язаним з оборонною діяльністю, складно знайти приміщення в оренду. Тому ринок пропонує складніші механізми задоволення потреб – зокрема, попит на придбання нерухомості, земельних ділянок і навіть будівництво.
Найбільш затребуваними районами Києва для оренди офісів у першому півріччі 2025 залишалися центральний діловий район з акцентом на Подільський район, а також північна частина. Південно-західний субринок зосередив найбільшу частку попиту переважно завдяки вимушеному переїзду орендарів через пошкодження об'єктів.
Призупинене будівництво
Будівництво нових бізнес-центрів практично зупинилося. Фахівці пов'язують це зі слабким попитом на офісні приміщення, високим рівнем незайнятих площ та значними ризиками через військові дії. Після початку повномасштабної війни забудовники хоча й анонсували нові проєкти, але фактичні обсяги здачі об'єктів в експлуатацію виявилися набагато нижчими від запланованих. Така ситуація продовжується до цих пір.
Ймовірно, в другій половині 2025 року кардинальних змін не відбудеться, адже багато об'єктів уповільнили темпи будівництва, а нових офісних проєктів майже не запускається. На ринку переважно завершують споруди, які почали будувати ще до 24 лютого 2022 року. Роботи ведуться, проте з суттєвими порушеннями планових термінів здачі в експлуатацію.