Оподаткування доходів від здачі житла в оренду залежить від того, у якому статусі працює орендодавець: як звичайна фізична особа або як фізична особа — підприємець (ФОП). Видання ABiznes пояснює, скільки і яких податків сплачують власники житла при здачі в оренду.
Як платити податок за оренду квартири
Для фізичних осіб, які здають житло в оренду та не мають статусу підприємця, Податковий кодекс України передбачає стандартне оподаткування доходів. У 2025 році застосовуються такі ставки:
- податок на доходи фізичних осіб — 18%;
- військовий збір — 5%.
Загальне податкове навантаження становить 23% від суми отриманого доходу.
Орендодавці зобов'язані подати річну декларацію про майновий стан і доходи. Граничний термін подання — до 1 травня року, що настає за звітним, а сплатити нараховані податки необхідно до 1 серпня.
Подати декларацію та здійснити оплату можна дистанційно через Електронний кабінет платника податків на офіційному сайті Державної податкової служби України.
Наслідки ухилення від сплати податків
У разі виявлення порушень податкового законодавства орендодавець може зіткнутися з такими санкціями:
- штраф за несплату податку за оренду житла у розмірі 25% від несплаченої суми податку, а при повторному порушенні — 50%;
- нарахування пені за кожен день прострочення;
- адміністративний штраф до 850 грн.
Здача в оренду нерухомого майна фізичною особою
Якщо власник житла здає нерухомість без реєстрації ФОП, отриманий дохід оподатковується податком на доходи фізичних осіб за ставкою 18%. Додатково сплачується військовий збір у розмірі 1,5%. Таким чином, загальне податкове навантаження становить 19,5% від отриманого доходу.
Базою для оподаткування є орендна плата, розмір якої прописується в договорі. Водночас Податковий кодекс передбачає, що вона не може бути нижчою за мінімальну вартість оренди, яку встановили органи місцевого самоврядування.
Така мінімальна сума розраховується на основі вартості одного квадратного метра з урахуванням місця розташування об'єкта та інших характеристик. Якщо місцева рада не затвердила або не оприлюднила відповідні показники до початку року, оподаткування здійснюється виходячи з суми, яка єв договорі.
Фізична особа-орендодавець самостійно нараховує та сплачує податки щоквартально — протягом 40 календарних днів після завершення кварталу. Крім того, за підсумками року необхідно подати декларацію про майновий стан і доходи до 1 травня наступного року.
Здача житла в оренду як ФОП
Фізична особа — підприємець може здавати нерухомість в оренду на загальній або спрощеній системі оподаткування. Перед реєстрацією ФОП варто врахувати важливий нюанс: підприємці зобов'язані сплачувати єдиний соціальний внесок (ЄСВ), навіть якщо дохід мінімальний або відсутній (з окремими винятками).
Для ведення такої діяльності необхідно зареєструвати КВЕД 68.20 — надання в оренду та експлуатацію нерухомого майна.
ФОП на загальній системі
На загальній системі оподатковується чистий дохід — різниця між отриманою орендною платою та документально підтвердженими витратами, пов'язаними з утриманням майна (комунальні послуги, ремонти, техніка тощо). Ставка податку становить 18%.
Крім цього, ФОП сплачує ЄСВ у розмірі 22% від чистого доходу за квартал. Якщо у певному звітному періоді дохід відсутній, підприємець має право не сплачувати ЄСВ.
У підсумку, за наявності доходу загальне податкове навантаження може сягати близько 40% чистого прибутку. Звітність подається раз на рік.
ФОП на спрощеній системі (єдиний податок)
Спрощена система має обмеження як за площею житла, так і за обсягом доходу.
- 1 група — здавання житла в оренду забороняється.
- ФОП 2 група — здача в оренду дозволяється лише власної нерухомостібез посередництва. Єдиний податок сплачується щомісячно у фіксованому розмірі (20% мінімальної зарплати), а ЄСВ — щоквартально. Податки сплачуються незалежно від фактичного доходу.
- 3 група — дозволяє здавати власну нерухомість і надавати посередницькі послуги. Єдиний податок становить 5% від доходу (або 3% для платників ПДВ), ЄСВ — фіксований, щоквартальний. Якщо доходу немає, єдиний податок не сплачується, але ЄСВ залишається обов'язковим.
Для ФОП 3 групи звітність подається щоквартально.
Як здавати квартиру в оренду в Україні правильно
Процес здачі квартири в оренду в Україні виходить далеко за межі простого пошуку орендаря. Власнику житла необхідно врахувати правові, фінансові та організаційні аспекти, щоб уникнути ризиків і забезпечити стабільний дохід. Першим кроком є визначення формату оренди — довгострокової чи короткострокової, оскільки від цього залежать податкові зобов'язання, інтенсивність управління житлом та рівень відповідальності власника.
Перед передачею квартири в користування доцільно:
- перевірити наявність усіх правовстановлюючих документів;
- зафіксувати технічний стан житла та майна;
- скласти опис меблів і побутової техніки.
Окрему увагу варто приділити питанню оподаткування доходів від оренди — їх можна декларувати як фізична особа або вести діяльність у статусі ФОП, що впливає на розмір податкового навантаження та звітність.
Важливо також чітко визначити правила користування житлом, порядок оплати оренди й комунальних послуг, умови дострокового розірвання домовленостей. Такий системний підхід дозволяє знизити конфліктні ситуації та забезпечити правовий захист обох сторін.
Подобова та погодинна оренда
Оренда житла подобово та погодинно є окремим сегментом ринку й зазвичай приносить вищий дохід, ніж довгострокова, але потребує активного управління. Такий формат оренди часто використовується для туристів, відряджень або короткострокового проживання, особливо у великих містах і курортних зонах.
Власник має врахувати витрати на прибирання, зміну білизни, адміністрування бронювань та комунікацію з клієнтами. З правової точки зору доходи від подобової або погодинної оренди також підлягають оподаткуванню. У разі систематичного надання таких послуг податкова може розцінювати діяльність як підприємницьку, що створює ризик штрафів без реєстрації ФОП.
Здача в оренду житла на короткий термін, зокрема через сервіси на кшталт Booking.com, може бути визнана підприємницькою діяльністю, якщо вона має регулярний характер. У такому разі орендодавцю необхідно:
- зареєструватися як фізична особа-підприємець;
- сплачувати податки відповідно до обраної системи оподаткування;
- сплачувати єдиний соціальний внесок (ЄСВ).
Наприклад, для ФОП на 3-й групі єдиного податку ставка становить 5% від доходу, а мінімальний ЄСВ у 2025 році — 1870 грн на місяць.
Договір про оренду житла
Письмовий договір оренди є ключовим елементом легальної здачі житла. Він забезпечує правовий захист орендодавця та дозволяє коректно визначити податкові зобов'язання. Відсутність договору суттєво підвищує ризики фінансових санкцій у разі перевірок.
Починаючи з 2024 року, державні органи активніше взаємодіють з ОСББ та керуючими компаніями, що дало змогу ефективніше виявляти випадки нелегальної оренди. Тому практика "здачі без договору" фактично втратила анонімність.
Простий договір оренди квартири є ключовим документом, який захищає інтереси як орендодавця, так і орендаря. Він має укладатися у письмовій формі та містити істотні умови:
- Дані сторін.
- Опис об'єкта оренди.
- Строк дії договору.
- Розмір орендної плати та порядок її внесення.
- Умови оплати комунальних послуг.
- Підстави для розірвання.
Окремо доцільно прописати питання застави (депозиту), відповідальність за пошкодження майна, можливість підселення третіх осіб і правила користування квартирою. Для довгострокової оренди строком понад три роки закон передбачає нотаріальне посвідчення зразка договору оренди квартири. Наявність правильно оформленого договору суттєво спрощує вирішення спорів і є підставою для підтвердження доходу перед податковими органами.
Нові правила продажу та оренди квартири через OLX
Платформа OLX залишається одним із найпопулярніших майданчиків для пошуку орендарів і покупців житла, однак правила розміщення оголошень поступово посилюються. Зокрема, сервіс впроваджує обов'язкову ідентифікацію користувачів, перевірку номерів телефону та обмеження кількості безкоштовних оголошень у категорії нерухомості.
Як правильно здати квартиру в оренду на таких платформах? Більше уваги приділяється прозорості інформації: оголошення мають містити реальні фото, точний опис об'єкта, актуальну ціну та відсутність оманливих формулювань. Для професійних орендодавців і агентств передбачені платні пакети з розширеним функціоналом. Дотримання правил OLX підвищує довіру потенційних клієнтів і зменшує ризик блокування оголошення або акаунта.
Податок з оренди квартири: нові правила можуть змінити ринок для всіх
В Україні готуються масштабні зміни у сфері оренди житла, які потенційно позначаться як на власниках нерухомості, так і на орендарях. У парламенті зареєстровано законопроєкт №14025, що пропонує принципово новий підхід до контролю доходів від оренди, отриманих через цифрові сервіси. Експерти попереджають: у разі ухвалення документа ціни на оренду можуть зрости.
Що пропонує законопроєкт №14025
Документ передбачає запровадження автоматизованого податкового контролю за операціями, які здійснюються через популярні онлайн-платформи для оренди та продажу послуг — зокрема OLX, Airbnb, DIM.RIA, ЛУН та інші. Мета ініціативи — вивести з тіні значну частину ринку та наблизити українські правила до європейських стандартів.
Згідно з пропозиціями, цифрові платформи будуть зобов'язані ідентифікувати осіб, які здають в оренду кімнати в гуртожитку або повноцінні квартири, і регулярно передавати до податкових органів повний обсяг інформації про укладені угоди. Йдеться не лише про нерухомість, а й про оренду паркомісць, транспортних засобів та надання окремих персональних послуг.
Онлайн-платформи фактично отримають статус податкових агентів. Вони автоматично утримуватимуть податок з оренди квартири із кожної транзакції та перераховуватимуть його до бюджету. До податкової служби надходитимуть дані про орендодавця (ПІБ, дата народження, податковий номер, адреса), а також детальна інформація про кожну операцію — об'єкт оренди, строки, суму платежів.
Таким чином, кожна угода буде зафіксована в державних реєстрах, а можливість приховати дохід фактично зникне.
Законопроєкт підготовлений у межах міжнародних зобов'язань України як кандидата на вступ до Європейського Союзу та учасника ОЕСР. Він узгоджується з європейськими нормами, зокрема з Директивою Ради ЄС 2021/514 щодо автоматичного обміну податковою інформацією.
Окрему роль у контролі відіграватимуть банки: на запит податкових органів вони зобов'язані надавати дані про рух коштів на рахунках, через які проходять доходи від оренди.
Наразі законопроєкт №14025 перебуває на розгляді профільного комітету Верховної Ради. У разі позитивного висновку документ можуть оперативно винести на голосування в сесійній залі.
Аналітики називають цю ініціативу потенційним переломним моментом для ринку: після її ухвалення "сіра" оренда може остаточно зникнути, а сектор житлової оренди — перейти до прозорої та контрольованої моделі, сумісної з європейським правовим простором.
Що закон про податок на оренду житла означає для власників
Для орендодавців передбачено спеціальний податковий режим. Якщо річний дохід від оренди не перевищує 6,7 млн грн і використовується окремий банківський рахунок, ставка податку становитиме 5%.
Для фізичних осіб із незначною активністю (до трьох операцій на рік загальною сумою до 2 000 євро) пропонується спрощений механізм: без обов'язкового відкриття спеціального рахунку та без реєстрації підприємницької діяльності.
Водночас вводиться вимога системного обліку доходів навіть для тих, хто здає одну квартиру епізодично.
Можливі наслідки для орендарів
Фахівці ринку нерухомості застерігають: податок на оренду житла власники житла, ймовірно закладатимуть у вартість найму кімнат, квартир та будинків. Це може призвести до поступового зростання цін, особливо у великих містах та популярних регіонах.
Водночас прихильники реформи наголошують на позитивних ефектах: легалізація ринку знижує рівень шахрайства, підвищує захист прав орендарів і створює умови для отримання державної підтримки — зокрема компенсацій на оренду житла для внутрішньо переміщених осіб. Такі виплати надаватимуться виключно за наявності офіційного договору та підтверджених платежів.