Ринок офісної нерухомості України остаточно адаптувався до умов війни і демонструє обережне зростання. Головний висновок аналітиків — ринок розділився на два полюси: якісні об'єкти з автономною інфраструктурою дорожчають, застарілі площі без генераторів і укриттів продовжують втрачати орендарів.
Про це розповідає видання ABiznes з посиланням на галузеві дослідження.
Попит і вакантність
За даними EXPANDIA Research (InVenture), обсяг річного валового поглинання офісних площ у Києві у 2025 році склав близько 160 000 кв. м — плюс 26% рік до року. Водночас картина неоднозначна: близько 40% цього поглинання припало на вимушені переїзди з пошкоджених об'єктів. Переїзди загалом домінують у структурі угод із часткою 50%.
Рівень вакантності знизився до 18,5% — мінус 3,6 відсоткових пункти з початку року. Найбільше скорочення — у нецентральному субринку, де вакантність впала до 14%. Протягом 2025 року жодного нового бізнес-центру введено в експлуатацію не було. Водночас близько 70 000 кв. м було частково або значно пошкоджено внаслідок ракетних ударів — це 3,4% конкурентної пропозиції.
Орендні ставки: IT лідирує, безпека вирішує
Ефективні ставки для офісів класу А без ремонту — $14–18 за кв. м на місяць, з готовим ремонтом — $19–25. Запитувані ставки класу А сягають $16–27, класу В — $8–18. За оцінкою аналітиків, ставки для преміальних об'єктів можуть підвищитися ще на 5–10% на рік.
IT, високі технології і телекомунікації залишаються головним драйвером попиту — 26% від загального обсягу угод. Далі — банки і фінанси (13%), виробництво та енергетика (11%). Середній розмір угоди — 300–600 кв. м, що відображає гібридну модель роботи, коли в офісі одночасно перебуває 30–40% команди.
За даними ГІС "Увекон", середня ціна оренди офісів по Україні на червень 2025 року становила близько $11,3 за кв. м на місяць — на 9% вище рівня грудня 2024-го. Київ суттєво випереджає решту ринку: $14–15 за кв. м проти $10,7 у Львівській і $8,3 в Одеській областях.
Кейс БЦ "Парус": нові власники, нова стратегія
Одна з найгучніших угод ринку — перехід 33-поверхового бізнес-центру класу А "Парус" під контроль інвестиційної компанії Максима Кріппи через структуру "Ола Файн". Кейс став показовим прикладом того, як великі національні інвестори викуповують знакові столичні активи з дисконтом у той час, коли західний капітал ще утримується від масштабних вкладень в українську нерухомість.
Новий власник зосередився на модернізації об'єкта під сучасні реалії: встановлені додаткові системи генерації, що забезпечують роботу ліфтів і IT-інфраструктури навіть під час тривалих блекаутів, модернізовані підземні рівні паркінгу як сертифіковані укриття. Стратегія адаптована під гібридні формати роботи — і дозволяє утримувати топові IT-корпорації та міжнародні представництва.
Що далі
У 2026 році на ринок може вийти близько 27 000 кв. м нових офісних площ — але ймовірність затримок висока. Термін окупності преміальних об'єктів зріс із довоєнних 7–8 до 10–12 років. Орендні ставки на найкращі об'єкти поступово зростатимуть, попит формуватиметься переважно за рахунок переїздів і поновлення договорів. Паралельно набирає обертів логістичний і складський сегмент — через бум e-commerce ставки там $5,5–7,0 за кв. м, а якісні склади розкуповуються ще на етапі проєктування.