Один із найважчих секторів економіки під час повномасштабної війни несподівано перетворився на магніт для сотень мільйонів доларів приватного капіталу. Поки іноземні інвестори займають очікувальну позицію, національні гравці акумулюють земельні ділянки, знакові комерційні об'єкти та масштабні інфраструктурні проєкти.
Як пише видання Abiznes, за цим стоять дві головні причини. По-перше, це жорсткі обмеження Нацбанку на виведення капіталу за кордон і розрахунок інвесторів на суттєве зростання вартості нерухомості під час повоєнного відновлення та євроінтеграції. Гроші, які раніше могли б піти в закордонні активи, залишаються в країні — і шукають застосування саме в нерухомості.
Стара модель не працює
Щоб зрозуміти масштаб змін, варто згадати, як девелопмент функціонував раніше. Понад два десятиліття український житловий ринок тримався на децентралізованому проєктному фінансуванні. Після кризи двохтисячних та очищення банківської системи класична іпотека практично зникла. Тому забудовники фінансували нові об'єкти коштами самих покупців — продаючи житло на стадії "котловану" зі значним дисконтом. Покупець брав на себе будівельні ризики в обмін на нижчу ціну, а девелопер отримував необхідну ліквідність.
Ця модель трималася десятиліттями, але війна все змінила. Невизначеність і падіння купівельної спроможності роздрібного покупця роблять продаж на ранніх стадіях дедалі ризикованішим і для девелоперів, і для клієнтів. Саме цей вакуум і заповнює великий капітал: там, де раніше ризикували тисячі приватних покупців, тепер ризикує один інвестор або фонд. При чому робить він це усвідомлено, розраховуючи на дисконт і майбутнє зростання.
Як великі гравці реалізують цю логіку
Кожен із великих інвесторів обрав власний шлях, але мотивація в усіх подібна — зафіксувати активи за низькою ціною воєнного часу:
OKKO Group Віталія Антонова зробила ставку на диверсифікацію та безпечніший регіон. Група заснувала компанію Goro Development і розпочала будівництво гірськолижного курорту GORO Mountain Resort у Львівській області. Його бюджет оцінюють у 1,5 мільярда доларів. Цей крок відображає загальне зміщення попиту на захід країни, де паралельно розвиваються рекреаційний сектор та складська логістика.
Інвестор Максим Кріппа та його холдинг ARS Capital обрали протилежну географію — столицю. Тут за воєнного дисконту можна накопичувати депресивні, але знакові активи. Портфель холдингу складає вже понад двісті мільйонів доларів комерційної нерухомості. До нього входять бізнес-центр "Парус", Міжнародний виставковий центр, готель "Україна" та проєкт "Грааль" в центрі Києва. Крім того, Кріппа підписав угоду про стратегічне партнерство із девелоперською групою DIM. Вхід капіталу інвестора в проєкти DIM став наочним прикладом переходу до моделі гарантованого фінансування.
Засновник UFuture Василь Хмельницький пішов третім шляхом. Він переорієнтував капітал із житла на індустріальну й технологічну інфраструктуру. Він займається розбудовою UNIT.City у Києві та LvivTech.City. Тут логіка інвестування інша — ставка на попит із боку технологічного бізнесу та релокованих підприємств, який лише зростатиме.
Що це означає для ринку
Прихід великих грошей — не просто набір окремих угод, а сигнал про зміну самої архітектури ринку. Замість продажу квартир на ранніх стадіях девелопмент розділяється на два самостійні продукти:
- створення готових інвестиційних проєктів,
- надання професійних послуг з їхньої реалізації за фіксовану винагороду.
Приватний капітал або колективні інвестиційні фонди повністю фінансують будівництво ще до його початку, що дає змогу продавати вже готову нерухомість за максимальною ціною. У цей прозоріший контур поступово повертаються й банки з проєктним фінансуванням. Такі зміни перетворююь девелоперів із постійних шукачів приватних коштів на висококласних операторів будівництва.