Глобальний та український ринки комерційної нерухомості продовжують трансформуватися. Тренд "втечі до якості" (Flight to quality) за останні роки еволюціонував у "втечу до досвіду та стійкості". Компанії масово скорочують загальну площу офісів, але водночас готові платити більше за кожен квадратний метр — якщо він відповідає новим стандартам якості.
Видання Abiznes розбиралося, що відбувається на ринку офісної нерухомості в Україні та світі.
Чому саме зараз
Причина зростання попиту на преміальний сегмент — накладання одразу кількох факторів. По-перше, обсяги нового будівництва у світі впали до багаторічного мінімуму через високі відсоткові ставки та вартість капіталу. По-друге, самі орендарі змінили критерії вибору — компанії дедалі частіше обирають менше площі, але вищого класу. По-третє, в Україні до цього додався третій чинник — фізична безпека. Частина застарілого фонду вибула з ринку через пошкодження внаслідок обстрілів, тоді як автономні об'єкти з укриттями й генераторами залишаються затребуваними попри війну.
Світові тренди
За даними квартального трекера CBRE Global Prime Office Rent Tracker, орендні ставки на преміальні офіси у першому кварталі 2026 року зросли в 40 із 74 світових ринків. З 2020 року будівлі класу Prime зафіксували 73 мільйони квадратних футів позитивного чистого поглинання, тоді як непреміальні об'єкти втратили 152 мільйони. Вакантність у прайм-сегменті становить 12,7% — на 6,4 відсоткового пункту нижче за середній показник для непреміальних будівель, найбільший розрив відтоді, як CBRE почала відстежувати цю метрику в 2018 році.
У США лідером зростання ставок став Даллас (+16,9%), в Європі — Бірмінгем (+20,2%), в Азії — Мумбаї-BKC (+18,1%).
Український ринок
За даними CBRE Ukraine, попит на офіси Києва у першому півріччі 2025 року залишався стійким. Валове поглинання площ склало 82 000 квадратних метрів (+16% рік до року). Але близько 30% цього обсягу — вимушені переїзди орендарів із пошкоджених будівель, а не органічне зростання. Основними драйверами попиту стали ІТ і телекомунікації (25%), публічний сектор і НГО (14%), промислово-енергетичні компанії (10%).
Переїзди лідирували серед типів угод (40%), а частка розширень зросла до 16% — сигнал обережного оптимізму щодо завершення війни. Через домінування гібридного формату (в офіс приходить лише 30-40% співробітників) частина компаній скоротила орендовані площі до половини довоєнного обсягу, переїжджаючи натомість у будівлі вищого класу. Вакантність знизилася до 21%, а прайм-ставка на найкращі об'єкти тримається на рівні 19-25 доларів за квадратний метр на місяць.
Як повідомляло видання Abiznes, IT, високі технології і телекомунікації залишаються головним драйвером попиту — 26% від загального обсягу угод. Далі — банки і фінанси (13%), виробництво та енергетика (11%).
Кейс БЦ "Парус"
Одним із прикладів того, як інвестори оцінюють попит на преміальні офіси, є БЦ "Парус". Наприкінці 2023 року власником 33-поверхової будівлі у Києві став підприємець Максим Кріппа через компанію "Ола Файн". Інвестор, відомий також через кіберспортивну команду NAVI та студію GSC Game World (розробник S.T.A.L.K.E.R. 2), розширив портфель, придбавши також готель "Україна" на Майдані Незалежності та Міжнародний виставковий центр.
Кейс БЦ "Парус" показовий саме тому, що ілюструє причину попиту – будівлі класу Prime з автономністю здатні акумулювати найбільш стабільний і платоспроможний попит навіть у складних умовах.
Попит на преміальні офіси зростає не випадково, а через накладання дефіциту нового будівництва, зміни пріоритетів орендарів та (в Україні) безпекових вимог і прямих втрат конкурентної пропозиції. Це довгостроковий структурний зсув: компанії скорочують загальну площу, але готові платити більше за кожен метр, якщо будівля забезпечує якість, автономність і безпеку.