Український ринок девелопменту переживає фундаментальну трансформацію. Модель, за якої будівництво повністю залежало від коштів приватних роздрібних покупців "з котловану" або дорогих банківських кредитів, поступається місцем системному інституційному та приватному інвестуванню.
Видання Abiznes розбиралося, як змінюється підхід до фінансування будівництва в Україні та хто зі значних гравців ринку вже долучився до нової моделі.
В умовах високих процентних ставок, стриманого попиту фізичних осіб та ризиків воєнного часу на ринок дедалі активніше виходять великі інвестори. Вони входять у капітал девелоперських проєктів, забезпечуючи стабільність ліквідності й безперебійність будівельних робіт.
Схеми не працюють
Банківське кредитування девелопменту залишається занадто ризиковим або супроводжується жорсткими вимогами до застави й високими відсотковими ставками. Приватні покупці, зі свого боку, побоюються купувати житло на ранніх стадіях будівництва. Вони надають перевагу майже готовим чи вже введеним в експлуатацію об'єктам. Через це забудовники стикаються з дефіцитом оборотного капіталу, а зупинка будівництва підриває довіру покупців ще сильніше.
За аналітикою InVenture та CBRE, довоєнна модель фінансування виглядала так: передплата фізичних осіб покривала 70-80% вартості будівництва, а власні кошти забудовника – решту. Сьогодні картина протилежна. Більшу частину фінансування забезпечують приватні інвестори чи партнери, а залишок покривається за рахунок власних коштів компанії і внесків роздрібних покупців. Якщо раніше до 70% продажів відбувалося на стадії котловану, зараз ця частка впала до 10-15%. Роздрібний покупець повертається на ринок лише тоді, коли готовність об'єкта сягає 70-80%.
Кейс DIM та Кріппи
Прикладом нової моделі стало стратегічне партнерство між групою компаній DIM, яку заснував Олександр Насіковський, та бізнесменом Максимом Кріппою.
Кріппа – власник бізнес-центру "Парус", готелю "Україна", кіберспортивного клубу NAVI та розробника гри S.T.A.L.K.E.R. – увійшов у партнерство з девелопером DIM для фінансування житлових проєктів компанії. Мета інвестицій – забезпечити дофінансування й завершення поточних об'єктів будівництва, які наразі перебувають на стадії реалізації.
Також в планах партнерів дати старт новим девелоперським проєктам. Завдяки залученому капіталу девелопер знімає з себе залежність від щомісячних коливань роздрібних продажів, гарантуючи дотримання термінів здачі житла для кінцевих покупців. Варто зазначити, що сукупні інвестиції Кріппи в українську нерухомість, за наявними оцінками, перевищують 100 мільйонів доларів.
Чому кредит програє інвестору
За оцінками економістів KSE, банківська система України має достатньо ліквідності. Проте жорсткі нормативи оцінки ризиків НБУ змушують банки формувати 100-відсоткові резерви під ризикові будівельні проєкти. Це робить класичні будівельні кредити або недоступними, або надмірно дорогими для забудовників.
Банківський борг вимагає регулярного обслуговування незалежно від стану ринку, а застава має перевищувати суму кредиту на 150-200%. Натомість системний інвестор бере ризик на власний баланс, розраховуючи на прибуток від зростання вартості активу вже після стабілізації ринку – і саме тому зацікавлений у дофінансуванні проєкту, а не в його зупинці.
Досвід інших країн
Досвід трансформації фінансування будівництва в інших країнах, що проходили через макроекономічні потрясіння, демонструє схожий шлях. У Польщі на початку 1990-х ринок функціонував на хаотичних передплатах населення, поки серія банкрутств дрібних забудовників не обвалила довіру покупців. Рішенням стало законодавче запровадження ескроу-рахунків у поєднанні з виходом на ринок західноєвропейських девелоперських фондів. Інституційний інвестор почав заходити ще на стадії землевідведення, а роздрібний покупець купував уже готове житло.
У Туреччині гіперінфляція унеможливила класичне довгострокове накопичення та кредитування за адекватними ставками. Тому на ринку поширилися спеціалізовані інвестиційні фонди нерухомості (REITs) та приватні партнерства. Останні – це інвестори з країн Перської затоки й місцевий великий капітал вкладали кошти у фонди як захист від інфляції. Такі рішення дозволили будівельному сектору зберегти високі темпи зростання.
Що це означає для України
Український ринок зараз прискорено повторює польську та турецьку моделі – стихійне роздрібне фінансування поступається місцем входом великих інвесторів. Для ринку загалом це означає консолідацію. Виживуть насамперед ті девелопери, які зможуть побудувати прозорий комплаєнс і залучити партнерський капітал. А для приватних покупців це означає гарантію того, що об'єкт буде добудований незалежно від економічної турбулентності.