Український ринок нерухомості у 2024 році демонструє поступове відновлення, пристосовуючись до реалій воєнного стану. Аналітичні дані OLX свідчать, що вторинний сектор продажу житлової нерухомості все ще не досягає передвоєнного рівня через комплекс взаємопов'язаних чинників: зменшення чисельності населення, скорочення купівельної спроможності громадян та загальну нестабільність, що спонукає потенційних покупців відтерміновувати придбання житла.
Державна програма "єОселя" виступила потужним каталізатором розвитку галузі – обізнаність про неї сягає 69% населення, причому 8% українців вже скористалися її можливостями, а 36% розглядають таку перспективу. Показово, що більше половини потенційних покупців (57%) виявляють інтерес як до новобудов, так і до вторинного житла. Третина зацікавлених шукає помешкання вартістю до 30 тисяч доларів, тоді як 36% готові розглядати варіанти в діапазоні 30-70 тисяч доларів. Примітною тенденцією 2024 року стало входження інвестиційних мотивів до основних причин придбання нерухомості.
Попит і пропозиція: динаміка 2024 року
Аналіз динаміки попиту за січень-жовтень 2024 року фіксує його зниження на 3,1% порівняно з аналогічним періодом минулого року, що становить 75% від показників 2021 року. Водночас пропозиція на вторинному ринку зросла: кількість оголошень про продаж квартир збільшилася на 5%, будинків – на 8%. Найпомітніше зростання спостерігається у сегменті двокімнатних (8%) та трикімнатних помешкань (5%). Загальна кількість відгуків скоротилася на 9%, найсуттєвіше – у категорії трикімнатних квартир (-14%), що пояснюється їхньою вищою ціновою категорією.
Вартість житла: де в Україні найвищі ціни
Цінова карта України у 2024 році демонструє переважно висхідну динаміку, особливо в західному та центральному регіонах. Столиця утримує першість за вартістю житла серед обласних центрів, за нею розташувалися Львів та Ужгород. Найістотніше подорожчання зафіксовано в Рівному. Вартість однокімнатних помешкань суттєво зросла в Луцьку та Івано-Франківську (29%), Рівному (19%) та Львові (17%). Натомість значне здешевлення спостерігається в Херсоні (-21%), Запоріжжі (-16%), Харкові (-14%) та Дніпрі (-13%).
Ринок довгострокової оренди
Сектор довготривалої оренди демонструє помітне пожвавлення: попит перевищив показники 2023 року на 8,4% та довоєнний рівень на 8%. При цьому кількість активних пропозицій скоротилася на 11%, тоді як число відгуків зросло на 2%. Найбільшим попитом користуються однокімнатні помешкання, де кількість відгуків збільшилася на 4%. Медіанна вартість оренди квартир підвищилася на 20%, сягнувши 12 000 грн. Подорожчання торкнулося всіх типів житла, коливаючись у межах 18-24%.
У сегменті довгострокової оренди найвища медіанна вартість зафіксована в Києві – 50 000 грн за трикімнатне помешкання, що на 39% більше, ніж торік. Ужгород продемонстрував зростання на 38%, а Одеса – на 72%. Суми лідирують за темпами подорожчання двокімнатних квартир – 60% за рік. Вартість оренди будинків найсуттєвіше зросла в Харкові – на 118% порівняно з 2023 роком, що пов'язано зі збільшенням попиту на автономне житло через перебої з електропостачанням.
Подобова оренда: як змінились ціни
Подобова оренда виявилася одним із найдинамічніших сегментів ринку нерухомості 2024 року. Попит зріс на 19,3%, досягнувши піку в літній період. Особливо помітним було зростання в Одесі, де червневий показник сягнув рекордних 285%. Медіанна вартість оренди квартир збільшилася на 6% до 850 грн, будинків – на 20% до 3000 грн. Найбільше підвищення цін на подобову оренду квартир зафіксовано в Сумах та Полтаві (13%), Черкасах (11%) та Харкові (10%).
Не тільки ціна: як українці обирають житло
При виборі житла вирішальними факторами залишаються цінова категорія, кількість кімнат, метраж та розташування. Водночас зросла значущість специфічних параметрів воєнного часу: поверх розташування, наявність резервного енергопостачання, автономного опалення та доступність укриття. Для орендарів пріоритетними є вартість, локація та транспортна доступність.
Прогноз на 2025 рік
Перспективи розвитку ринку нерухомості України на 2025 рік передбачають поступове зростання попиту та цін, насамперед у сегментах оренди та первинного житла. На вторинному ринку суттєвих цінових коливань у доларовому еквіваленті не очікується, хоча можливі зміни через трансформацію податкового законодавства. Програма "єОселя" продовжуватиме стимулювати розвиток галузі.
Довгострокова оренда ймовірно зберігатиме позитивну динаміку через міграційні процеси до безпечніших регіонів. Очікується подальше зростання попиту на подобову оренду, особливо в літній період. Ключовими факторами розвитку галузі залишатимуться безпекова ситуація, стабільність енергетичного сектору, економічні показники та фінансові можливості населення.